dnf爱拍:别人做长租公寓比卖房还赚钱你干却破产 原因只有一个

pc蛋蛋预测 www.c2uud.cn 2018年07月04日 10:28   编辑:小舌尖   来源:迈点网

分享:0

导读:越高端的项目,给租客提供的服务越全面。无论是基础服务还是增值服务,做得好都能帮项目赚钱。......

越高端的项目,给租客提供的服务越全面。无论是基础服务还是增值服务,做得好都能帮项目赚钱。

最近两年,万科、碧桂园、龙湖等大房企纷纷进军长租公寓,而中小房企则大部分还在观望中。原因在于,很多人认为长租公寓利润太薄,怕赚不到钱。

有数据显示,目前一线城市普通住宅的出租回报率不到2%。

而长租公寓如果是房企自己持有物业,做重资产,要想像开发卖房一样赚钱,要在短期(比如2年)内做到每年回报7%,再通过发REITs等把20年收益一次变现才行。

而如果是轻资产做长租公寓,当“二房东”,对回报的要求也很高。

去年以来,已经不少长租公寓的“先驱”,因为回报不能覆盖成本而资金链断裂。

不能赚钱,将没法撑下去,更不用谈金融变现了。

然而,同样是做轻资产,龙湖、世联称自己投资的长租公寓,进入成熟期后,利润率能达到12%!

差距咋这么大呢?

不管是轻资产还是重资产,是否具有赚钱能力,关键看坪效。

魔方公寓CEO柳佳就说过,长租公寓坪效为王。

坪效高,也有利于物业升值,几年后再算出租回报率,就完全不一样了。

如果坪效不高,物业贬值,发金融产品被低估,就成了恶性循环。

参照商业地产的算法,坪效=销售额÷门店营业面积。也就是说,坪效代表单位面积所产生的销售额。

对长租公寓来说,销售额=租金收入+增值服务收入。

通常情况下,门店的营业面积是一定,因此,坪效取决于租金收入和增值服务收入的高低。如何获得最佳的租金收入和增值服务收入?明源君认为有以下三种办法。

高收益面积占比最大时

单位租金是最高的

租金收入取决于两个方面,一个是单位租金(即单位每平方米的租金),一个是出租面积。

在一个门店内,扣除掉公区,可用来规划房间的面积是相对固定的。但是,有些面积能产生高收益;有些面积只能产生低收益。提高单位租金,要将低收益面积降到最少。

1、科学排房,让所有房间都能产生高收益

统一装修水准的情况下,楼层和朝向的因素是不可逆的,通光和采风条件则是可以优化的。最糟糕的情况就是出现大量暗房。市面上,暗房的租金比明房要低30%-40%,还不一定能租得出去。一旦出现暗房,将严重拉低租金总收入,暗房过多还会伤害项目给人的印象。

在排房的时候,与其追求房间数量多,不如追求各个房间均好。也就是说,所有房间都是高效益的。

暗房最容易出现在商场、工厂等大进深的物业中。明源君此前曾细分析过,商场和工厂的改造难度是最大的。因为这两类物业的进深过大,内部采光不足。长租公寓比较合理的进深在8-11米,然而大型商场和工厂,进深往往大于这个数值。

像湾流国际租赁的这个物业,原来是一个大型商场,单层面积达4800平方米,其采光中庭最大进深达到27米。

如果按照根据房间最多的原则,将是按照以下方式来排房??梢钥吹?,四个拐角会出现7间暗房。

▲来源:锋思设计

后来,设计师采用了另一种排房方式,牺牲了一部分房间数量,在四个拐角处做了四个空中花园,并且,将花园隔出一部分并入了房间,做出了5个带入户花园的房间。这样一来,不仅化解了暗房问题,还做出了溢价——带入户花园的房间,定价比其他房间高100元/月。

▲来源:锋思设计

两种方案对比,可以看出,后者比前者的收益高17%-27%。

▲来源:锋思设计

2、刚性面积最大化,租金总额可达最高

一个房间内部,也有高收益面积和低收益面积的区别。

一般来说,户型面积与单位租金是呈负相关的。房间面积越大,单位租金越低。因为每个房间内部,会有一部分刚性面积和一部分非刚性面积。

刚性面积是刚性需求所占的面积,比如卧室、卫生间所占的面积。而客厅、厨房则相对没那么必要。像有些客户不想要客厅。这个功能对他来说不是刚性需求,他不愿意为此买单。

现在很多长租公寓在保证房间均好的前提下,通过压缩房间面积,增加房间数量,来让租金总额达到最大。

打个比方。一个项目,共有刚需面积1000平,单位租金90元/平/月;非刚性面积200平,单位租金70元/平/月。当非刚性面积全部转化为刚性面积之后,每月租金总额将增加4000元。

比如深圳福田这个农民房改造项目,原来只有96间房间,最后改造成144间。单房面积在10-30平之间,月租金1900元-3300元不等。其中,十几平的房间,单位租金约190元/平。

▲来源:吉田概念

最小房间的面积仅10平左右,房间内部的每一寸空间,几乎都做到复合利用。高架床上层是睡眠区,下层是一个围合式的榻榻米。榻榻米的两端,包括踏步楼下都做成储物柜,满足了睡眠、休闲、收纳、卫浴、晾晒等全部功能。

▲来源:吉田概念

▲来源:吉田概念

魔方公寓在其迭代的3.0产品中,规划18平米的小户型,内有独立的卫生间、厨房、客厅,满足租户的日常生活需求。租金和出租率都不错。

当然,户型做多大,还得结合项目的定位。如果定位是高端客群,这个方法就不一定适用了。

长期保持低空置率,

能产生收益的面积就最大化

改造完成之后,项目内部的可以用来出租的面积(或者说房间数量)已经确定了。然而,一栋物业不可能长期100%满租,总会有一部分房间因空置而不能产生收益。因此,最大程度的降低空置率是很有必要的。

1、租期灵活调整,弥补长租间隙

长短租搭配,可以有效降低空置率。

目前,得益于母公司华住集团的酒店经验,城家在长租短结合方面做得比较有代表性。

城家7月推城家推出灵活住,按租期长短划分为Night(1-4天)、Stay(5天-3个月)和Live(3-12个月)3种不同场景。

管理数以万计的房间,靠人工是不可能的,需要强大的IT后台做支撑。2017年城家研发出了长短租结合的CAS系统,无论住多久,房态可实时共享,系统可实现自动智能排房,保证空置率最低;城家还上线了一款app,用户可以自由选择长租或短租,选择入住时间,随时住,随时退。城家根据入住、退房情况,提前调度布草人员,保证客房及时准备就绪。

2、让客户等房间,而不是房间等客户

租赁的周期其实是比较长?;环康娜送ǔ;嵩诜孔拥狡谥?,就决定是续租还是另找住处;看中房子之后,还有个犹豫期。因此,从开始找房到正式入住,会有个时间段,长的可能半个月,短的可能也要几天。

假设租客4月5号预定了4月10号的房子,那么之间其实会有5天空档期。

把这个空档利用起来,一个是前面说的,做短租。另一个办法是,做一个系统,让准客户的入住时间自动匹配老客户的退房时间,把无效的等待时间降到最短。窝趣就做了一个排队系统,让满房的项目有客户等着。一有人退房,等着客户就可以排队进来。窝趣目前的操作要求等的比例是15%-20%,也就是说,100间房至少有15到20个人等待,减少房间的空档期。

再比如,冠寓的租期最低是6个月,如果6个月后刚好是春季前,那么,会在签约时要求租期6个月以上,避免春节期间空置。

3、拓展B端客户,获取稳定的客源

参照酒店的模式,长租公寓可以和一些大企业合作,作为企业员工外派出差,以及商务接待的住所。通过前期的客群调查,锁定相关企业进行定向拓客,这样可以获得长期稳定的优质客源,再用流动的客户补充剩下的房间。

比如,湾流国际2016年就开始拓展企业客户,目前已经和国内外200余家大企业签订战略租赁协议,其中包括万达金融、普华永道、平安等知名企业。

去年,建行深圳分行与星河控股合作,在深圳首次推出了整租社区“CCB建融家园·星河荣御”,与10家企业签订了长期包租协议,可消化千套租赁房源。

基础服务为房间溢价,

增值服务能带来额外收入

长租公寓的服务项目,可以分为基础服务和增值服务。越高端的项目,给租客提供的服务越全面。比如旭辉旗下的博乐诗公寓、雅诗阁公寓都采用酒店式的管理和服务。

无论是基础服务还是增值服务,做得好都能帮项目赚钱。

1、基础服务也是竞争力,能带动房间溢价

长租公寓溢价能力,有两个方面的影响因素,首先是产品本身,其次产品的附加值,比如周边配套。

①与周边房子形成反差

目前长租公寓的女性租客整体比男性租客多。因为女性租客更看中服务,而这恰好是长租公寓的优势。比如长租公寓有24小时在岗的管家和保安,深夜归家也有人在大堂为其守候;房内物品有损坏时,只需在线下单,维修人员很快会上门,不需要自己充当“女汉子”装灯泡、换水龙头……

而对运营商来说,这些服务无形中为房间带来溢价。比如很多开发商纷纷进军城中村,将农民房改造成品牌公寓。像金地草莓社区清湖村店,单间月租1980元,一室一厅月租2980元,比清湖村周边农民房高出1000多元。

②提升生活便利性

租房与买房相似的一点,是客户不仅要关注房子本身,也关注周边配套。它关系到租住的便利度。配套完善的房子,不仅能赚租金溢价,还可能从周边商业中分一杯羹。

从这个角度看,开发商做长租公寓有先天的优势——可以借住宅项目的配套,或集团的其他存量物业,给长租公寓做补充。

比如冠寓提出了CityHub,即以长租公寓为焦点(Hub),联通周边的联合办公、配套商业,形成一个小型综合体。冠寓选址时,会优先考虑如何利用集团的商业项目,作为其商业和服务配套。

龙湖冠寓生态圈 来源:中国指数研究院

租客租住在冠寓,可以享受平台上的各类城市资源,比如生活服务、文化娱乐、商业配套。

龙湖则是承载这个综合体的平台。

2017年,冠寓在北京的第一家门店,酒仙桥旗舰店开业。与其同时亮相的,还有龙湖旗下联合办公品牌一展空间。该店40平方米的一居室,月租金比附近相同户型的品牌公寓高出900元。

此外,运营商还可能从周边业态中赚钱。比如深业柠盟人才公寓水围村店,深业将水围村底商重新规划改造,改造完成后租给水围股份有限公司统一运营。目前已经初成规模,据水围村某商铺老板介绍,他们家商铺只有20平米左右,月租就高达一万八。

另外,租客还可能发展成为开发商未来的业主,或者办公空间及商铺的租户。

2、增值服务能带来真金白银的收入

除了提供一些免费的服务外,目前,像无人超市、房间打扫、烘干熨烫、付费咖啡等增值服务,已经在大部分长租公寓中普及了。

增值服务不仅提高租客的生活品质,还能带来一定的收益,比如冠寓深圳大芬店的店长曾告诉明源君,该店无人商店使用频率非常高,每台每个月能带来几千块的收益。健身区也是最受租客欢迎的功能区,冠寓还和健身机构合作,邀请私教为租客做一对一的付费指导。

另外,店内还设有一个大型会议室,供有偿使用。比如租客使用,是前一小时免费,超过一小时部分按照50元/小时收费;同时,也对外出租,同样按50元/小时收费。

冠寓非常重视增值服务。其增值服务主要分为基础类、娱乐类、定制类3大类。据其调研,除了基础类的刚性服务需求以外,升级类服务如租车、推拿、衣服送洗和美容美发等,有超过30%的租客愿意为此付费,而娱乐性活动则有60%的租客愿意付费。

对于运营商来说,这部分收益的成本是非常低的。很多增值服务其实是借助其他机构来实现,长租公寓只是提供了平台和客源。

比如远洋邦舍青年路店,周边没有大型商业。利用这一个空白点,公寓月第三方机构合作,引进了健身房、餐厅、咖啡厅、书店、便利店等服务,轻松赚取中间价。

住宿首页

返回顶部

  • 暴雨突袭石泉 干部背群众转移到安全地带 2018-08-22
  • 习近平点出“一带一路”取得积极成果的关键原因 2018-08-14
  • 《中国国家地理》杂志社在拉萨林周县举行“黑颈鹤观察拍摄基地”授牌仪式文章中国国家地理网 2018-08-14
  • 658| 782| 618| 419| 155| 376| 810| 540| 434| 303|